Thuế cá nhân cho thuê tài sản phải nộp

Khi cá nhân có tài sản cho thuê như cho thuê nhà, thuê ô tô…thì phải nộp thuế GTGT, TNCN, lệ phí môn bài nếu có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên. Dưới đây là một số lưu ý liên quan đến cá nhân cho thuê tài sản.

1. Cá nhân cho thuê tài sản là gì?

"Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm:
- Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú;
- Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển;
- Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ."

(Căn cứ: Theo điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định Phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản)

2. Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

3. Doanh thu tính thuế

Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

- Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.
==> Có 2 trường hợp là: Tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản dưới 100tr/năm hoặc trên 100tr/năm.
- Nếu dưới 100tr/năm thì được miễn thuế.
- Nếu trên 100tr/năm thì phải nộp 3 loại thuế là: Thuế môn bài, thuế GTGT, thuế TNCN.

4. Thời điểm xác định doanh thu tính thuế

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê tài sản.

5. Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

- Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

- Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

6. Xác định số thuế phải nộp

Trường hợp 1: Nếu Tổng doanh thu cho thuê tài sản dưới 100 triệu/năm

Căn cứ pháp lý:
Theo Điều 1 Thông tư 119/2014/TT-BTC quy định:

"Hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và nộp thuế môn bài theo thông báo của cơ quan thuế.
- Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được từ 100 trăm triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và cơ quan thuế không thực hiện cấp hóa đơn lẻ đối với trường hợp này” 

Theo điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản:

"b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.
   Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch."

Theo Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP và điều 3 Thông tư 302/2016/TT-BTC quy định:

"Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm:
Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.”

Kết luận: Nếu Tổng doanh thu cho thuê tài sản dưới 100 triệu/năm được miễn thuế GTGT, TNCN, môn bài:

Trường hợp 2: Nếu Tổng doanh thu cho thuê tài sản từ 100 triệu/năm trở lên

Ai là người đi nộp thuế?

Theo Công văn 2994/TCT-TNCN ngày 24/7/2015 của Tổng cục thuế:

"2. Đối với cá nhân cho thuê tài sản:
- Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế,
- hoặc Bên thuê tài sản khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng có thoả thuận bên thuê là người nộp thuế.

Nếu các bên không có thỏa thuận thì người cho thuê phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Các loại thuế phải nộp khi tổng doanh thu cho thuê tài sản > 100tr/năm:

Lệ phí môn bài

Thuế GTGT và TNCN

Cách xác định số thuế phải nộp 

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%

Kết luận:
- Nếu Tổng doanh thu cho thuê nhà > 100tr/năm thì cá nhân cho thuê nhà phải nộp: lệ phí môn bài, thuế GTGT, thuế TNCN.

Số tiền thuế phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT X 5% + Doanh thu tính thuế TNCN X 5% + Phí môn bài

Ví dụ: Công ty A thuê tài sản của Ông B thời gian từ 1/1/2019 đến 31/12/2020, giá thuê là 11.000.000 đồng/1 tháng đã bao gồm thuế. Thanh toán 1 năm 1 lần với số tiền 132.000.000đ.
Cách tính thuế cho thuê tài sản như sau:

+) Lệ phí môn bài 1 năm: 300.000 (Mức doanh thu trên 100tr đến 300tr/ năm)

+) Cách tính thuế GTGT phải nộp:

- Xác định doanh thu tính thuế: Doanh thu tính thuế GTGT là doanh thu bao gồm thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê.
Doanh thu tính thuế GTGT
Tổng doanh thu tính thuế GTGT của 12 tháng = 11.000.000 x 12 tháng = 132.000.000
Tổng số tiền thuế GTGT phải nộp trong năm = 132.000.000 x 5% = 6.600.000 đồng

+) Cách tính thuế TNCN phải nộp:

Tổng doanh thu tính thuế TNCN của 12 tháng = 11.000.000 x 12 tháng = 132.000.000 đồng
Tổng số thuế TNCN phải nộp trong năm = 132.000.000 x 5% = 6.600.000 đồng
Vậy: Tổng số thuế GTGT + TNCN phải nộp = 6.600.000 + 6.600.000 = 13.200.000 đồng; Lệ phí môn bài phải nộp = 300.000

Tổng cộng: 13.500.000 đồng

Lưu ý: nếu giá thuê chưa bao gồm thuế thì phải tiến hành thêm bước tính lại giá thuê bao gồm thuế: = doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho (:) 0.9

7. Tiền thuế GTGT, TNCN nộp thay chủ tài sản có được đưa vào chi phí hợp lý?

Căn cứ pháp lý: Theo khoản 2 điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC quy định
"Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chí phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân."
Điều kiện để đưa khoản tiền thuế nộp thay vào chi phí được trừ là trên hợp đồng cho thuê phải thể hiện giá cho thuê nhà chưa bao gồm thuế và doanh nghiệp nộp thuế thay cho chủ tài sản.

8. Hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản

- Bản chụp Hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (số lượng: 2 bản)
- CMND công chứng chủ tài sản (số lượng: 2 bản)
- Tờ khai lệ phí môn bài theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP (số lượng: 2 bản)
- Tờ khai thuế cho thuê tài sản Mẫu 01/TTS (Ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính). (số lượng: 2 bản)
- Phụ lục theo mẫu 01-1/BK-TTS (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng); (số lượng: 2 bản)

9. Nơi nộp hồ sơ khai thuế

Nơi nộp hồ sơ khai thuế là Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê.

10. Thời hạn nộp tờ khai và tiền thuế

- Thời hạn nộp Tờ khai lệ phí môn bài là ngày cuối cùng của tháng ký hợp đồng.
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo kỳ hạn thanh toán (Tờ khai thuê Tài sản 01/TTS) chậm nhất là ngày thứ 30 (ba mươi) của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.